Acheter des parts de SCPI sur le marché secondaire : le guide complet 2026

Marché primaire et marché secondaire : quelle différence ?

Quand on pense à l'investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), on pense généralement à la souscription de parts neuves auprès d'une société de gestion. Pourtant, il existe un autre canal d'acquisition, moins connu mais riche en opportunités : le marché secondaire. Ce guide complet vous explique comment acheter des parts de SCPI sur ce marché, quels en sont les avantages, et comment vous y prendre concrètement en 2026.

Avant de plonger dans le fonctionnement du marché secondaire, il est utile de comprendre ce qui le distingue du marché primaire.

Le marché primaire

Le marché primaire correspond à la souscription de parts directement auprès de la société de gestion. C'est le canal classique : vous achetez des parts nouvellement émises au prix de souscription fixé par la société de gestion. Ce prix inclut des frais de souscription (généralement entre 8 % et 12 %) qui couvrent la recherche d'actifs, la commercialisation et les coûts d'acquisition des immeubles.

Le marché secondaire

Le marché secondaire, quant à lui, concerne les parts déjà existantes que des investisseurs souhaitent revendre. Il ne s'agit plus de souscrire des parts neuves, mais d'acquérir des parts auprès d'un associé qui cède tout ou partie de son investissement.

Ce marché fonctionne selon deux mécanismes distincts, en fonction du type de SCPI :

• Les SCPI à capital fixe : les ordres d'achat et de vente sont inscrits sur un carnet d'ordres tenu par la société de gestion. Périodiquement, les ordres sont confrontés pour déterminer un prix d'exécution qui optimise le nombre de parts échangées. Ce marché organisé est supervisé par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

• Les SCPI à capital variable : lorsqu'un associé souhaite vendre ses parts sans qu'il y ait suffisamment de souscripteurs en face, la cession peut s'effectuer de gré à gré, c'est-à-dire directement entre un vendeur et un acheteur, à un prix librement convenu entre les deux parties.

Le marché secondaire des SCPI représentait 1,2 milliard d'euros de transactions en 2024, selon l'ASPIM. Un volume significatif qui témoigne de la vitalité de ce segment.

Pourquoi acheter sur le marché secondaire ?

L'achat de parts de SCPI sur le marché secondaire présente plusieurs atouts qui méritent d'être analysés.

Bénéficier d'une décote sur le prix

C'est probablement l'avantage le plus attractif. Sur le marché secondaire, les parts peuvent s'échanger à un prix inférieur au prix de souscription initial. Cette décote reflète divers facteurs : les conditions du marché immobilier, la situation propre de la SCPI, ou tout simplement le souhait du vendeur de céder rapidement ses parts.

Une décote de 5 %, 10 %, voire davantage par rapport au prix de souscription signifie concrètement que vous acquérez le même patrimoine immobilier pour un investissement moindre, ce qui améliore mécaniquement votre rendement potentiel rapporté au capital engagé.

Supprimer les frais de souscription classiques

Lorsque vous achetez sur le marché primaire, les frais de souscription sont intégrés au prix de la part. Sur le marché secondaire, ces frais n'existent pas en tant que tels. Les transactions de gré à gré sont toutefois soumises à des droits d'enregistrement de 5 % sur le prix de cession, conformément à l'article 726 du Code général des impôts. En fonction de la décote obtenue, le coût total d'acquisition peut néanmoins s'avérer plus avantageux.

Percevoir des revenus plus rapidement

Lors d'une souscription sur le marché primaire, il existe souvent un délai de jouissance : la période pendant laquelle vos parts ne génèrent pas encore de revenus (le temps que la société de gestion investisse les fonds collectés). Sur le marché secondaire, vous acquérez des parts d'une SCPI dont le patrimoine est déjà constitué et locatif. Le délai avant de percevoir vos premiers revenus peut donc être réduit, sous réserve des modalités de transfert et d'agrément.

Accéder à des SCPI fermées à la souscription

Certaines SCPI à capital fixe ne sont pas en phase d'augmentation de capital, ce qui rend impossible toute souscription sur le marché primaire. Le marché secondaire constitue alors la seule voie pour acquérir des parts de ces sociétés, qui comptent parfois parmi les plus anciennes et les plus établies du marché.

Comment fonctionne le gré à gré en pratique ?

Le gré à gré est le mécanisme par lequel un acheteur et un vendeur conviennent directement des termes de la cession, en dehors du carnet d'ordres tenu par la société de gestion. Le prix est librement fixé entre les deux parties.

Les étapes d'une transaction de gré à gré

1. Identification d'une offre : l'acheteur identifie un vendeur qui propose des parts à un prix donné.

2. Accord sur le prix : les deux parties conviennent d'un prix de cession. Celui-ci peut être inférieur, égal ou supérieur au prix de souscription, en fonction de l'offre et de la demande.

3. Constitution du dossier : l'acheteur fournit les pièces justificatives nécessaires (identité, justificatif de domicile, RIB) et complète les documents requis par la société de gestion (formulaires de connaissance client, le cas échéant).

4. Agrément de la société de gestion : la société de gestion de la SCPI doit agréer le transfert. Elle vérifie la conformité du dossier et la capacité de l'acheteur.

5. Enregistrement fiscal : la cession fait l'objet d'un enregistrement au moyen du formulaire CERFA 2759-SD. Les droits d'enregistrement de 5 % sont acquittés auprès du Trésor Public.

6. Mutation des parts : une fois l'enregistrement fiscal réalisé, la société de gestion procède au transfert des parts au nom du nouvel associé. L'acheteur est alors inscrit au registre des associés.

7. Versement des fonds : le prix de cession est versé au vendeur, déduction faite des éventuels frais et taxes.

La complexité historique du gré à gré

Historiquement, les transactions de gré à gré présentaient une complexité significative. L'acheteur devait trouver un vendeur par ses propres moyens (bouche-à-oreille, conseillers en gestion de patrimoine), gérer la constitution des dossiers administratifs et fiscaux, et coordonner les échanges avec la société de gestion. Ce processus pouvait prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

C'est précisément cette friction que des plateformes numériques spécialisées cherchent à résoudre.

Le rôle des plateformes numériques dans le marché secondaire

L'émergence de plateformes en ligne dédiées au marché secondaire des SCPI a considérablement simplifié le processus de gré à gré. Parmi elles, Paperock propose une solution complète qui couvre l'ensemble du parcours transactionnel.

Ce que propose Paperock

Paperock est une plateforme numérique qui met en relation directe les acheteurs et les vendeurs de parts de SCPI. Concrètement, la plateforme offre :

• Une marketplace transparente : les annonces de vente sont consultables en ligne, avec pour chacune le prix proposé par le vendeur, le nombre de parts disponibles et le pourcentage de décote par rapport au prix de souscription initial.

• Un processus de transaction sécurisé : les fonds sont gérés via un compte cantonné opéré par Stripe Payments Europe, Ltd., un établissement de monnaie électronique agréé. Le vendeur ne reçoit son paiement qu'une fois la mutation des parts effectivement réalisée par la société de gestion.

• Une gestion automatisée des formalités : la plateforme génère les documents de cession (notamment le CERFA 2759-SD), gère les formalités d'enregistrement fiscal et coordonne les échanges avec la société de gestion.

• Des frais réduits : Paperock applique une commission de 0,7 % TTC du montant brut de la vente, à la charge de l'acheteur comme du vendeur (avec un minimum de 30 euros TTC par partie).

• Un comparateur d'avantages : un outil permet de simuler les économies potentielles d'un achat en gré à gré par rapport à une souscription sur le marché primaire.

Paperock agit en qualité d'intermédiaire technique. La plateforme ne fournit aucun conseil en investissement et n'intervient pas dans la formation des prix.

Ce que Paperock ne fait pas

Il est important de préciser que Paperock ne fournit aucune prestation de conseil en investissement, n'intervient pas dans la négociation des prix et ne réalise aucun appariement algorithmique entre acheteurs et vendeurs. La plateforme ne se substitue pas à un conseiller financier. Chaque transaction nécessite l'agrément effectif de la société de gestion de la SCPI concernée.

Décote et prime : comprendre les prix du marché secondaire

Sur le marché secondaire, le prix des parts fluctue en fonction de l'offre et de la demande.

La décote

On parle de décote lorsque les parts s'échangent à un prix inférieur au dernier prix de souscription. Les raisons peuvent être multiples : un vendeur qui souhaite céder rapidement, une conjoncture immobilière moins favorable, ou encore une SCPI qui a procédé à une baisse de son prix de part.

Pour l'acheteur, une décote représente une opportunité : acquérir des parts à un prix réduit sur un patrimoine déjà constitué, avec un rendement potentiellement plus élevé rapporté au capital investi.

La prime

À l'inverse, certaines parts très recherchées peuvent s'échanger avec une prime, c'est-à-dire au-dessus du prix de souscription. Cela concerne généralement des SCPI historiques à capital fixe dont les performances sont particulièrement attractives et l'offre limitée.

Évaluer le bon prix

Avant d'acheter sur le marché secondaire, il est recommandé de comparer le prix proposé avec plusieurs indicateurs :

• Le prix de souscription en vigueur (pour les SCPI à capital variable)

• La valeur de reconstitution : elle correspond à la valeur vénale du patrimoine augmentée des frais nécessaires pour reconstituer celui-ci. C'est un indicateur clé pour évaluer si une part est surcotée ou sous-cotée.

• Le taux de distribution : le rendement annuel de la SCPI, exprimé en pourcentage du prix de la part. Un achat avec décote améliore mécaniquement ce taux rapporté au capital investi.

Les précautions à prendre

Vérifier l'éligibilité de la SCPI

Toutes les SCPI ne sont pas nécessairement disponibles sur le marché secondaire. Les SCPI à capital variable peuvent compenser les demandes de retrait par de nouvelles souscriptions, réduisant le volume de parts disponibles en gré à gré. Avant de chercher des parts sur le marché secondaire, vérifiez que la SCPI qui vous intéresse est éligible aux transactions sur la plateforme que vous utilisez.

Prendre en compte la fiscalité

Les droits d'enregistrement de 5 % s'ajoutent au prix d'achat. Par ailleurs, en cas de revente ultérieure avec une plus-value, celle-ci sera soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières. Le régime prévoit des abattements progressifs à partir de la cinquième année de détention, avec une exonération totale au-delà de trente ans.

Conserver une logique de long terme

Le marché secondaire peut offrir de bonnes opportunités d'entrée, mais la SCPI reste un placement de long terme. La durée de détention recommandée est généralement supérieure à huit ans. Ce n'est pas un support de spéculation à court terme.

Diversifier ses investissements

Comme pour tout placement, la diversification est un principe fondamental. Répartir son investissement sur plusieurs SCPI de secteurs et de zones géographiques différents permet de lisser les risques.

Tout investissement en SCPI comporte des risques, y compris un risque de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ce qu'il faut retenir

Le marché secondaire des SCPI offre une alternative intéressante à la souscription classique sur le marché primaire. Possibilité de bénéficier d'une décote, accès à des SCPI fermées à la souscription, délais de jouissance potentiellement réduits : les atouts sont réels. Les plateformes numériques comme Paperock ont contribué à rendre ce marché plus accessible et plus transparent, en simplifiant des démarches autrefois longues et complexes.

Pour autant, il reste indispensable de bien comprendre les mécanismes en jeu, de prendre en compte les frais et la fiscalité, et de s'inscrire dans une démarche d'investissement réfléchie et de long terme. Un conseiller financier ou patrimonial pourra vous accompagner dans cette démarche.