Marché primaire vs marché secondaire SCPI : quelle différence ?

SCPI : les 2 circuits pour en acheter

Lorsqu'on souhaite acquérir des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), deux circuits existent : le marché primaire et le marché secondaire. Chacun a ses propres règles, ses avantages et ses limites. Pourtant, la distinction entre les deux reste souvent floue pour les investisseurs. Cet article propose un comparatif concret, critère par critère, pour y voir clair.

Marché primaire : acheter directement auprès de la société de gestion

Le marché primaire correspond à l'achat de parts neuves, émises par la société de gestion qui administre la SCPI. C'est le circuit classique : l'investisseur souscrit à un prix fixé par la société de gestion, révisé périodiquement en fonction de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Ce prix de souscription intègre des frais, généralement compris entre 8 et 12 % du montant investi. Ces frais couvrent principalement la rémunération des distributeurs (conseillers en gestion de patrimoine, réseaux bancaires, plateformes de distribution). Seule une petite fraction correspond aux coûts réels d'investissement.

Le marché primaire est le canal le plus répandu. Il alimente directement la collecte de la SCPI, qui utilise les capitaux reçus pour acquérir de nouveaux biens immobiliers.

Marché secondaire : acheter des parts existantes à un autre investisseur

Le marché secondaire désigne l'échange de parts déjà émises entre un vendeur (détenteur de parts souhaitant les céder) et un acheteur. Le prix n'est plus fixé par la société de gestion : il résulte de la négociation entre les deux parties.

Deux mécanismes principaux coexistent sur le marché secondaire :

• Le carnet d'ordres, géré par la société de gestion pour les SCPI à capital fixe. Les ordres d'achat et de vente sont confrontés à intervalles réguliers et le prix d'exécution est fixé par la société de gestion.

• Le gré-à-gré, qui permet à un vendeur et un acheteur de convenir librement du prix de la transaction, sans passer par le carnet d'ordres. Ce mode de cession existe pour toutes les SCPI (capital fixe comme capital variable) et offre une flexibilité accrue en matière de prix et de délais.

En 2025, près de 967 millions d'euros de parts ont été échangées sur le marché secondaire selon l'ASPIM, soit environ 1,1 % de la capitalisation totale du marché. Un volume en progression qui confirme la montée en puissance de ce circuit.

Comparatif point par point

Le prix d'acquisition

Sur le marché primaire, le prix est unique et non négociable. Il correspond au prix de souscription fixé par la société de gestion, réévalué une à deux fois par an.

Sur le marché secondaire, le prix dépend de l'offre et de la demande. Il peut être inférieur au prix de souscription (on parle alors de décote) ou supérieur (prime). En période de tension sur la liquidité de certaines SCPI, des décotes de 10 à 30 % ont été observées ces dernières années, notamment sur les véhicules fortement exposés aux bureaux.

Sur le marché secondaire, le prix reflète la valeur que le marché accorde réellement aux parts. Ce mécanisme de prix libre constitue l'une des différences fondamentales avec le marché primaire.

Les frais à l'achat

C'est l'un des points de différence les plus significatifs.

Sur le marché primaire, les frais de souscription représentent généralement entre 8 et 12 % du montant investi. Ces frais sont prélevés sur le capital : sur 10 000 euros investis avec 10 % de frais, seuls 9 000 euros sont effectivement placés dans l'immobilier. La fraction prélevée en frais ne génère aucun rendement.

Sur le marché secondaire en gré-à-gré, il n'y a pas de frais de souscription. L'acheteur paie en revanche des droits d'enregistrement de 3% ou 5 % (selon les SCPI) sur le prix de cession, reversés au Trésor Public. S'ajoutent les éventuels frais de la plateforme ou de l'intermédiaire utilisé. Sur Paperock, cette commission s'élève à 0,7 % TTC par partie (acheteur et vendeur), avec un minimum de 30 euros.

Au total, les frais sur le marché secondaire restent souvent inférieurs à ceux du marché primaire, d'autant plus si les parts sont acquises avec une décote.

Le délai de jouissance

Le délai de jouissance est le temps qui s'écoule entre l'acquisition des parts et le moment où l'investisseur commence à percevoir les revenus locatifs distribués par la SCPI.

Sur le marché primaire, ce délai est généralement de trois à six mois. Pendant cette période, le capital est immobilisé sans produire de revenu. Ce délai permet à la société de gestion d'investir les fonds collectés avant de commencer à distribuer.

Sur le marché secondaire, il n'y a pas de délai de jouissance. L'acheteur commence à percevoir les revenus dès que la mutation de ses parts est effective auprès de la société de gestion. C'est un avantage concret, souvent sous-estimé, qui améliore le rendement réel la première année.

La liquidité et les délais de transaction

Sur le marché primaire, souscrire des parts est rapide : quelques jours suffisent en général pour que la souscription soit enregistrée. Le processus est fluide puisque la société de gestion émet des parts nouvelles en continu (pour les SCPI à capital variable).

Sur le marché secondaire, la liquidité dépend de la rencontre entre acheteurs et vendeurs. Les délais peuvent varier selon le mode de cession :

• Via le carnet d'ordres : l'exécution dépend du calendrier de confrontation et du volume d'ordres. En cas de déséquilibre entre offre et demande, la vente peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

• Via le gré-à-gré : la transaction se conclut dès qu'un accord est trouvé entre les deux parties. La durée totale dépend ensuite des étapes administratives incompressibles (agrément de la société de gestion, enregistrement fiscal, mutation), mais le processus est indépendant des flux de souscription.

Des plateformes comme Paperock facilitent cette mise en relation en digitalisant l'ensemble du parcours, de la publication de l'annonce à la finalisation de la transaction.

L'accès aux SCPI

Le marché primaire donne accès uniquement aux SCPI en cours de collecte, c'est-à-dire celles qui émettent activement des parts. Les SCPI à capital fixe dont le capital est entièrement souscrit, ou les SCPI à capital variable ayant suspendu leurs souscriptions, ne sont pas accessibles par ce canal.

Le marché secondaire ouvre l'accès à un éventail plus large. Il permet d'acquérir des parts de SCPI qui ne sont plus ouvertes à la souscription, y compris des véhicules historiques dont le patrimoine est ancien et stabilisé. C'est le seul moyen d'entrer au capital de certaines SCPI fermées à la collecte.

La fiscalité applicable

Sur le plan fiscal, la nature des revenus perçus est identique quel que soit le canal d'acquisition. Les revenus fonciers distribués par la SCPI sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

En revanche, la fiscalité diffère au moment de l'achat et de la revente :

• Sur le marché secondaire, les droits d'enregistrement de 3% ou 5 % sont à la charge de l'acheteur. Ils constituent une fiscalité spécifique au marché secondaire qui n'existe pas sur le marché primaire (où les frais de souscription ne sont pas des taxes mais des commissions commerciales).

  • Sur Paperock, le montant total affiché pour chaque offre intègre le montant des droits d’enregistrement applicable.

• En cas de revente avec plus-value, le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique, avec des abattements progressifs à partir de la sixième année de détention (pour l'impôt sur le revenu) et de la sixième année également (pour les prélèvements sociaux). L'exonération totale est atteinte après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le point de départ du calcul de la durée de détention correspond à la date d'acquisition initiale des parts, y compris si elles ont été achetées sur le marché secondaire.

  • Cette taxation de la plus-value s’applique également aux sorties via le marché traditionnelle mais elle est plus rare en raison des frais de sortie imposés.

Le contrôle sur la transaction

Sur le marché primaire, l'investisseur n'a aucune marge de négociation. Il souscrit au prix affiché, dans les conditions définies par la société de gestion.

Sur le marché secondaire en gré-à-gré, les deux parties disposent d'une liberté réelle. Le vendeur fixe son prix, l'acheteur peut l'accepter ou chercher d'autres offres. Cette flexibilité permet à chacun d'adapter sa stratégie en fonction de ses objectifs : sortie rapide pour le vendeur, optimisation du point d'entrée pour l'acheteur.

Le choix entre marché primaire et marché secondaire n'est pas une question de qualité de l'un par rapport à l'autre. C'est avant tout une question d'objectifs, de calendrier et de stratégie personnelle.

Tableau récapitulatif