Performances SCPI 2025 : bilan et perspectives 2026

Analyse de l’année écoulée et perspectives pour l’année à venir

L'année 2025 a marqué un tournant pour le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Après deux exercices d'ajustement consécutifs à la remontée des taux d'intérêt, les indicateurs montrent des signaux d'amélioration, même si le marché reste contrasté. Voici le bilan détaillé des performances SCPI en 2025 et les tendances à surveiller pour 2026.

Un taux de distribution en progression

Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, selon les données publiées par l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Ce chiffre marque une progression de 0,19 point par rapport à 2024, confirmant la capacité du marché à maintenir des niveaux de rendement attractifs malgré un environnement économique encore incertain.

Ce taux moyen masque cependant des disparités significatives selon les catégories de SCPI. Les véhicules diversifiés figurent parmi les mieux positionnés, avec des rendements pouvant atteindre 6 %, tandis que les SCPI résidentielles affichent des taux plus modestes, autour de 4,2 %.

Avec un taux de distribution moyen proche de 5 %, les SCPI restent un placement compétitif face aux autres classes d'actifs, à condition d'accepter un horizon d'investissement long.

Un marché à deux vitesses

Le paysage des distributions reste marqué par une fracture nette. Environ la moitié des SCPI ont maintenu ou augmenté leurs versements aux associés en 2025, avec une hausse moyenne pondérée d'environ 3 % pour celles qui ont progressé. À l'inverse, l'autre moitié a réduit ses distributions, avec une baisse moyenne d'environ 10 %.

Cette dualité reflète des situations patrimoniales très différentes : les SCPI récentes ou thématiques (logistique, santé, diversifiées) continuent de performer, tandis que certains véhicules historiques, notamment ceux exposés aux bureaux, subissent encore les effets de la correction des valorisations.

La performance globale annuelle : un nouvel indicateur

L'ASPIM a instauré en 2025 un nouvel indicateur : la Performance Globale Annuelle (PGA). Celui-ci combine le taux de distribution et l'évolution du prix de souscription sur un même exercice, offrant ainsi une vision plus complète du rendement réel pour l'investisseur.

En 2025, la PGA moyenne des SCPI ressort à +1,46 %, un résultat positif qui intègre à la fois les revenus distribués et la variation (souvent négative) des prix de parts.

Les écarts entre catégories sont éloquents :

• SCPI diversifiées : PGA d'environ +6,3 %

• Logistique et locaux d'activité : environ +5,8 %

• Hôtellerie et tourisme : environ +5,1 %

• Bureaux : PGA proche de zéro

• Résidentiel : PGA négative, autour de -4,5 %

Ces chiffres confirment que la diversification sectorielle et géographique reste un facteur déterminant de performance.

Une collecte en nette reprise

Les chiffres clés

La collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 29 % par rapport à 2024. La collecte brute s'établit à 5,5 milliards d'euros (+17 %). Le quatrième trimestre a été particulièrement dynamique, avec une collecte brute de 1,5 milliard d'euros, le niveau trimestriel le plus élevé observé depuis mi-2023.

Ces chiffres témoignent d'un regain de confiance des investisseurs, même si le marché n'a pas encore retrouvé les niveaux exceptionnels observés en 2022 (plus de 10 milliards d'euros de collecte brute).

Une concentration marquée

La collecte 2025 s'est concentrée sur un nombre restreint d'acteurs. Les cinq premières sociétés de gestion ont capté une part prépondérante des flux entrants. Par ailleurs, les SCPI diversifiées ont attiré à elles seules environ 65 % de la collecte brute de l'année, loin devant les SCPI de bureaux (24 %) et les autres typologies.

Cette concentration traduit une sélectivité accrue des investisseurs, qui privilégient les véhicules offrant une diversification sectorielle et géographique, souvent de création récente, au détriment des SCPI historiques mono-sectorielles.

Valorisation des parts : une stabilisation progressive

L'un des points d'attention majeurs en 2025 concerne l'évolution des prix de parts. Selon la méthodologie PGA de l'ASPIM, la variation moyenne des prix entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 s'établit à -1,89 %.

Ce recul est en nette atténuation par rapport aux baisses plus marquées observées en 2023 et 2024. Sur l'ensemble de l'exercice, 17 SCPI à capital variable ont augmenté leur prix de souscription, tandis que 14 l'ont diminué. Le mouvement de correction des valorisations semble donc toucher à sa fin pour une majorité de véhicules.

La capitalisation totale du secteur s'établit à environ 89 milliards d'euros au 31 décembre 2025, un niveau stable par rapport à 2024.

Le marché secondaire : des volumes en hausse mais des tensions persistantes

Des échanges en progression

Le marché secondaire a enregistré environ 1,5 milliard d'euros de parts échangées en 2025, en hausse par rapport à l'exercice précédent (1,2 milliard en 2024). Ce regain d'activité traduit un retour progressif de la liquidité sur ce segment.

Un stock de parts en attente encore élevé

Le stock de parts en attente de rachat reste néanmoins significatif : il s'élève à 2,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025, soit environ 3,1 % de la capitalisation totale du marché. Ce stock est très concentré : environ les trois quarts sont portés par une quinzaine de SCPI, majoritairement exposées au secteur des bureaux.

Pour les investisseurs, cette situation peut représenter une double lecture. D'un côté, elle souligne les difficultés de liquidité persistantes sur certains véhicules. De l'autre, elle crée des opportunités sur le marché de gré à gré, où certaines parts s'échangent avec des décotes significatives par rapport à leur valeur de souscription.

Le marché secondaire des SCPI gagne en profondeur. Pour les investisseurs avertis, les décotes actuelles peuvent représenter des points d'entrée intéressants sur des patrimoines immobiliers de qualité.

Des plateformes comme Paperock permettent justement d'accéder à ces opportunités en facilitant les transactions de gré à gré dans un cadre sécurisé et transparent.

Quelles perspectives pour 2026 ?

Plusieurs facteurs laissent entrevoir une amélioration progressive du marché des SCPI en 2026.

La stabilisation des taux d'intérêt

L'environnement de taux semble se stabiliser, ce qui devrait progressivement soulager les valorisations immobilières et réduire la pression baissière sur les prix de parts. Les SCPI dont les patrimoines ont déjà été ajustés pourraient bénéficier d'un effet de base favorable.

La poursuite de la sélectivité

La tendance à la sélectivité observée en 2025 devrait se poursuivre. Les SCPI capables de démontrer une gestion active, une diversification géographique et sectorielle, et des performances régulières devraient continuer à attirer les flux de collecte. Les investisseurs sont désormais plus attentifs à la qualité du patrimoine et à la transparence de la société de gestion.

Le développement du marché secondaire

Le marché secondaire devrait continuer à gagner en visibilité et en accessibilité, porté par la digitalisation des transactions et l'émergence de plateformes spécialisées. Les opportunités de décote, combinées à des frais d'acquisition potentiellement réduits, pourraient attirer un nombre croissant d'investisseurs vers ce canal.

Les points de vigilance

Le stock de parts en attente de rachat restera un sujet à surveiller, notamment pour les SCPI de bureaux. La situation économique générale, l'évolution des taux directeurs de la BCE et les dynamiques du marché immobilier professionnel européen seront déterminantes pour la suite.

Ce qu'il faut retenir

L'année 2025 aura été celle de la transition pour le marché des SCPI. Le taux de distribution moyen progresse à 4,91 %, la collecte repart significativement à la hausse (+29 %) et les prix de parts se stabilisent. Le marché reste toutefois dual, avec d'un côté des véhicules dynamiques qui collectent et performent, et de l'autre des SCPI en difficulté, principalement sur le segment des bureaux.

Pour 2026, les fondamentaux semblent s'améliorer progressivement, mais la sélectivité reste de mise. Le marché secondaire, en particulier le gré à gré, offre des perspectives intéressantes pour les investisseurs qui cherchent des points d'entrée à décote.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en SCPI comporte des risques, y compris un risque de perte en capital. Il est recommandé de consulter un conseiller financier avant toute décision d'investissement.

Sources des données : ASPIM & IEIF — Communiqué de presse annuel 2025.