Observatoire du marché secondaire SCPI par Paperock - T1 2026

Objectif de l'Observatoire

Paperock inaugure son Observatoire du marché secondaire des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Cette publication trimestrielle a vocation à décrypter les dynamiques du gré à gré, un segment du marché des SCPI encore peu analysé et pourtant riche en enseignements pour les investisseurs. Pour cette première édition, nous croisons les données publiques du secteur avec nos premières observations de terrain.

Contexte : un marché secondaire en pleine mutation

Le marché secondaire des SCPI traverse une période charnière. Après deux années marquées par la remontée des taux d'intérêt et la correction des valorisations immobilières, les dynamiques de revente et d'acquisition de parts se reconfigurent en profondeur.

Les chiffres de référence du marché

Selon les données publiées par l'ASPIM, le marché secondaire des SCPI a enregistré environ 1,5 milliard d'euros de parts échangées en 2025, en hausse par rapport aux 1,2 milliard de 2024. Cette progression de plus de 25 % témoigne d'un regain d'activité sur ce segment.

Parallèlement, le stock de parts en attente de rachat s'établit à 2,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation totale du marché. Ce stock reste très concentré : environ les trois quarts concernent une quinzaine de SCPI, principalement exposées au secteur des bureaux.

Le taux de rotation du marché (volume de parts échangées rapporté à la capitalisation totale) était de 1,4 % en 2024. Les données 2025, avec un volume en hausse, suggèrent une légère remontée de cet indicateur.

Le marché secondaire des SCPI gagne en profondeur et en visibilité, porté par la digitalisation des transactions et l'émergence de nouveaux acteurs spécialisés.

Analyse des décotes : où en est-on début 2026 ?

Une décote moyenne qui reflète la correction des valorisations

La correction des prix de parts observée depuis 2023 a mécaniquement creusé les décotes sur le marché secondaire. En 2025, selon la méthodologie de la Performance Globale Annuelle (PGA) instaurée par l'ASPIM, la variation moyenne des prix de parts s'est établie à -1,89 %, en nette atténuation par rapport aux baisses précédentes.

Pour les acheteurs sur le marché secondaire, cette situation se traduit par des opportunités d'acquisition à des prix inférieurs au prix de souscription en vigueur, parfois de manière significative. La décote constitue un avantage direct : à patrimoine immobilier identique, un prix d'entrée réduit améliore le rendement courant rapporté au capital investi.

Décotes par typologie de SCPI

Les décotes observées varient sensiblement selon la catégorie de SCPI :

• SCPI de bureaux : ce segment affiche les décotes les plus marquées, ce qui est cohérent avec la concentration du stock de parts en attente sur cette typologie. Les SCPI historiques de bureaux, confrontées à des problématiques de vacance et de révision des valeurs d'expertise, voient certaines de leurs parts s'échanger avec des écarts significatifs par rapport au prix de souscription.

• SCPI diversifiées : les décotes sont plus modestes, voire inexistantes pour les véhicules les plus récents et les plus performants. La demande soutenue sur cette catégorie limite les opportunités de gré à gré à prix réduit.

• SCPI de commerces et de logistique : des décotes intermédiaires peuvent être observées, dépendant fortement de la situation spécifique de chaque véhicule.

Focus sur la liquidité du marché secondaire

Le défi de la liquidité

La liquidité reste le principal défi du marché secondaire des SCPI. Contrairement aux actifs cotés en bourse, les parts de SCPI ne bénéficient pas d'un marché organisé permanent. La revente dépend de la rencontre entre un vendeur et un acheteur, ce qui peut prendre du temps, particulièrement sur les SCPI à capital fixe ou celles dont la collecte est insuffisante pour compenser les demandes de retrait.

Le stock de 2,8 milliards d'euros de parts en attente illustre cette réalité. Pour les vendeurs, les délais de cession peuvent atteindre plusieurs mois via les canaux traditionnels (carnet d'ordres de la société de gestion, conseillers en gestion de patrimoine).

Le gré à gré comme alternative

Le gré à gré représente une voie complémentaire pour traiter les opérations que le marché organisé ne parvient pas à absorber. En permettant à un vendeur et un acheteur de convenir directement d'un prix de cession, le gré à gré offre une souplesse absente du carnet d'ordres.

Les plateformes numériques spécialisées dans le gré à gré, comme Paperock, participent à cette dynamique en rendant les offres de vente visibles, en sécurisant les transactions et en automatisant les démarches administratives et fiscales.

Délais de transaction observés

Les délais de retrait via les sociétés de gestion varient considérablement : de quelques semaines pour les SCPI les plus liquides à plus de six mois pour celles confrontées à un stock de parts en attente important.

Profil des transactions sur le marché secondaire

Qui vend ?

Les motivations des vendeurs sont multiples :

• Besoin de liquidité : récupérer du capital pour financer un projet personnel (achat immobilier, retraite, dépenses imprévues)

• Arbitrage patrimonial : réallouer son patrimoine vers d'autres classes d'actifs ou d'autres SCPI jugées plus performantes

• Prise de bénéfices : capitaliser sur une plus-value après plusieurs années de détention

• Succession ou donation : céder des parts dans le cadre d'une transmission patrimoniale

Qui achète ?

Les acheteurs sur le marché secondaire présentent généralement un profil d'investisseur informé :

• Investisseurs à la recherche de rendement : attirés par les décotes qui améliorent le rendement courant

• Investisseurs patrimoniaux : souhaitant compléter ou diversifier leur portefeuille de SCPI

• Primo-investisseurs : qui découvrent les SCPI par le marché secondaire, séduits par l'accessibilité et la transparence des plateformes numériques

Les SCPI les plus échangées sur le marché secondaire

Au niveau du marché global

Sans surprise, les SCPI les plus échangées sur le marché secondaire sont celles qui combinent une capitalisation importante et un stock de parts en attente significatif. Les SCPI de bureaux historiques figurent en bonne place, suivies par certaines SCPI diversifiées à capital fixe.

La montée en puissance des SCPI récentes sur le secondaire

Un phénomène intéressant se dessine : des parts de SCPI relativement récentes (lancées entre 2018 et 2023) commencent à apparaître sur le marché secondaire. Cela peut s'expliquer par des arbitrages d'investisseurs ayant souscrit pendant la phase de hausse et souhaitant réallouer leur capital, ou par des situations personnelles nécessitant une sortie anticipée.

Perspectives pour le T2 2026

Les facteurs à surveiller

Plusieurs éléments pourraient influencer la dynamique du marché secondaire dans les mois à venir :

• L'évolution des taux directeurs de la BCE : toute baisse supplémentaire serait de nature à soutenir les valorisations immobilières et à réduire les décotes

• La poursuite de la normalisation du stock de parts en attente : la réduction progressive de ce stock serait un signal positif pour la liquidité du marché

• Le développement des plateformes de gré à gré : en augmentant la visibilité des offres et en réduisant les frictions transactionnelles, ces plateformes pourraient contribuer à accélérer les échanges

• Les publications de résultats annuels des SCPI : les rapports annuels, attendus au premier semestre 2026, fourniront des informations précieuses sur l'état réel des patrimoines et les perspectives de distribution

Notre conviction

Le marché secondaire des SCPI est en train de passer d'un marché de niche à un véritable segment d'investissement à part entière. La digitalisation, la transparence accrue et la professionnalisation des intermédiaires contribuent à cette évolution. Pour les investisseurs, c'est une bonne nouvelle : plus le marché gagne en profondeur, plus les opportunités se multiplient et plus la liquidité s'améliore.

Paperock publiera son prochain observatoire au T2 2026, avec des données consolidées de la plateforme sur les volumes, décotes et délais de transaction.

Ce qu'il faut retenir

Le marché secondaire des SCPI est en phase d'accélération. Les volumes d'échanges progressent, les décotes offrent des points d'entrée attractifs, et la digitalisation rend ce marché plus accessible qu'il ne l'a jamais été. Toutefois, la liquidité reste inégale selon les SCPI, et la sélectivité demeure essentielle.

Ce premier Observatoire Paperock pose les bases d'un suivi trimestriel qui s'enrichira progressivement des données propriétaires de la plateforme. Notre ambition : apporter un éclairage factuel et indépendant sur un segment méconnu mais stratégique du marché immobilier.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris un risque de perte en capital et de liquidité.

Sources des données de marché : ASPIM & IEIF — Publications officielles 2024-2025.